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  • 固定杀头公式:房地产市场继续高热还是开始降温?

    未来几个月中国楼市的走势,更大程度上并不取决于房地产市场本身。

    刚刚过去的5月杭州楼市,延续着今年2月以来急剧升温的市场惯性,似乎没有看出任何降温的迹象。

    5月,杭州市区(含主城、余杭、萧山)商品房成交8874套,环比上升1.8%,创2019年以来新高(其中商品住宅成交5694套,环比下降9%);成交均价28750元/平方米,环比微涨0.1%,基本与上月持平,创历史同期新高。二手房成交量依然维持在2018年下半年以来的高位。

    保利融信·和光尘樾及华夏四季中签率仅为1.89%和2.08%,市场最终摇号楼盘综合中签率仍持续低位,仅9.5%。

    5月,杭州主城出让四宗涉宅用地(除人才租赁用地),全部溢价封顶,最高自持26%。

    杭州的市场表现尚看不出降温迹象,但官方的政策动向却与公众感受并不一致。

    01

    5月28日,北京朝阳区两宗宅地两年多来首次出现“不限价”成交。这是北京自2017年史上最严的“3.17”新政以来,北京市六区首个未限定未来商品住房销售价格的纯商品房地块。

    杭州的兄弟城市南京,6月伊始,高淳区外地人“限购”令松绑,不再需要个税或社保证明。

    而事实上,尽管杭州近三个月来楼市持续高温态势,但官方还是推出了《全日制大学专科(含高职)和全日制本科学历人才落户政策》,35周岁以下的专科(含高职)学历及45周岁以下的本科学历人才,在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的,即可申请办理落户。

    尽管杭州方面极力否认这一政策和楼市的关联度,但任何一个稍有常识的人都不可能不将这一政策与楼市关联。

    这是“抢人大战”的升级。

    抢到了一个毕业生理论上可以创造出8个人的GDP。

    微信图片_20190606173017.jpg

    将一个毕业生留住,组成小家庭后再生两个孩子,双方的父母至少阶段性地照顾,甚至不排除也留在该市生活的可能。

    02

    5月的中国楼市,各城市之间严重分化,部分城市也已显露疲态。

    合肥:5月,商品住宅成交73万平方米,环比下跌3%。

    无锡:5月,商品住宅共成交38万平方米,环比下跌27%。

    二手房方面,一线城市中北上广二手房挂牌价环比均出现不同幅度的下跌,同时成交量环比分别下跌8%、10%以上和1.4%。

    二线城市中,厦门5月二手房成交量环比下降20.3%。

    即使是此轮行情中最火爆的杭州、苏州等城市,楼市急剧升温的势头也已出现放缓迹象。

    杭州市区5月商品住宅成交量环比下降9%;苏州在5月内三度调控之后,市区商品住宅成交面积环比下滑6%。

    03

    为何官方的判断和政策导向,与公众的判断和预期出现如此大的差距?

    关键就在于,官方对宏观经济形势,对中美经贸以及中国经济的下行压力看得更清楚,因而提前释放一些政策来应对中美经贸对经济带来的冲击和损害。

    而对未来经济走势未雨绸缪,似乎并不仅仅是中国。

    近期,各国央行似乎进入了降息周期。

    微信图片_20190606173022.jpg

    近期,美联储主席鲍威尔讲话也暗示可能降息。

    在海外货币政策继续偏鸽、部分央行开启降息周期的外部环境下,中国是否会跟进,成为最大悬念。

    04

    看似疯狂拿地的房企和公众对市场未来走势的判断,实际上在很大程度上是基于同一个逻辑:在经济下行压力继续加大时,或迫不得已放宽货币政策,放松对房地产市场的调控,甚至可能会推出某些救市政策。

    部分房企和公众,也正是在“豪赌”这一点。

    对未来市场的预判,或在未来几个月得到肯定或否定。

    但有一点可以肯定:

    未来几个月中国楼市的走势,更大程度上并不取决于房地产市场本身。更多的将取决于中美形势的走势,取决于对经济的影响,取决于包括中国在内的各国的货币政策等等。

    形势可能瞬息万变。

    丁建刚  浙报传媒地产研究院院长  观点地产网专栏作者

    撰文:丁建刚    

    审校:徐耀辉



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