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  • 肖天下平特尾:苏州上报住建部的房地产长效机制,会是什么?

    这一消息,让长期关注房地产市场的人士感到兴奋。

    昨天的新闻,透露苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案,待上报住建部。

    这一消息,让长期关注房地产市场的人士感到兴奋。

    中国政府对房地产调控长效机制探索了10年,理论上没有任何进展,苏州居然拿出了方案,让业界和公众翘首以待,这显然对全国房地产市场的调控有重大的标志性示范意义。

    “建立房地产市场长效机制”,是早在2010年,时任国务院总理温家宝在达沃斯论坛上就提出的目标。此后,中央政府也在多次会议上提到要加快建立长效机制。

    在长达近10年的时间里,政府一直试图以长效机制来替代短期的行政措施,以保证房地产市场平稳健康发展。

    对房地产市场长效机制的探索和研究,已经进行了10年。但是坦率的说,迄今为止,还没有任何一个成熟的长效机制形成。

    此次,“苏州房地产长效调控机制政策已经形成方案,待上报住建部”的消息,令业界诸多猜想。到底是什么样的长效机制?

    作为房地产市场的研究者,对苏州的长效机制方案,既充满了期待,也有诸多好奇和疑问。

    01

    长效机制应该是什么样的机制?

    1

    所谓长效机制,就应该是能够长期起作用,而不是“翻烧饼”似的朝令夕改的机制。

    2

    长效机制,一定应该是法制机制和市场机制。调控的手段应主要包括金融政策、税收政策、土地政策、保障房政策和住房租赁政策等等。而不是过去几年经常动用的“限购”“限价”“限售”等行政措施。

    3

    长效机制,一定应该着眼于解决中国房地产市场的根本逻辑:地方政府对土地财政的过度依赖。

    4

    长效机制的最终目标,应该是防止房地产市场的大起大落。

    02

    货币、税收、土地、财政、立法、保障房和租赁房,哪方面可能突破?

    经过近10年的探索,迄今为止,在以上多个方面,尚未看到长效机制有任何实质性的进展。

    如货币政策:

    一旦遇到经济下行压力加大或市场流动性趋紧,央行货币信贷政策较为宽松的时候,无论如何声称不流入楼市,但事实上几乎没有任何有效的措施,能够阻止货币流入楼市。

    每一次的货币松动,都会引来房地产市场价格的大幅度上涨。

    再如税收政策:

    “房地产税”从2003年十六届三中全会上提出,至2013年十八届三中全会确定房地产税立法,由于法理等方面的障碍,迄今尚未看到房地产税有任何实质性的进展。甚至草案起草完成的时间节点,也仅仅是本届人大任期之内,即2023年之前。

    再如共有产权房:

    “共有产权房”被认为是长效机制之一,但事实上近期北京、上海等地的共有产权房,受到市场的冷落,已经证实这一政策的取向,在很大程度上不被市场和公众认同。

    03

    一个城市政府能建立起长效机制吗?

    苏州方面的房地产长效调控机制,存在疑问的另一个方面是:地方政府是否有权力,有可能建立一套市场的长效机制。

    以上分析的货币、税收、土地、财政、立法、保障房和租赁房等诸多方面,地方政府的权力空间极为有限。

    例如,货币政策、房地产税等,事实上根本不在地方政府的管辖范畴之内。

    从昨天的新闻也可以看出,苏州方面也对所谓“长效机制”并不自信。

    称:长效调控机制实施后阶段调控措施不取消,一切以重要考核指标要求为准。

    如果短效行政机制不能撤除,长效机制还有意义吗?

    如此,房地产业界和公众,对苏州的房地产长效调控机制方案充满期待,但也有很多质疑。

    长效机制的建立如果如此容易,在过去的10年中,为什么没有建立和运用呢?

    丁建刚 浙报传媒地产研究院院长 观点地产网专栏作者

    撰文:丁建刚    

    审校:劳蓉蓉



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