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    政治局重提房住不炒,楼市没有盛夏。

    提要

    一、预期降准不仅没来,央行还真的收水了。

    二、货币政策不再宽松,下步动作逻辑何在?

    三、楼市阳春不是盛夏,市场仍将维持横盘。

    欧阳捷 央行货币政策委员会2019年第一季度例会新闻稿内容不多,仅有873字,却透露了非常多、非常重要的信息。

    房地产和股市仍是防风险的重中之重,未来楼市又会如何?

    1、预期降准不仅没来,央行还真的收水了。

    央行货币政策委员会一季度例会对当前经济金融形势分析表现出相当的乐观情绪,会议用了6句话描述形势:

    1)“经济呈现健康发展”。

    这就好比不久前摇摇欲坠的病人,突然健康了,而不仅仅是病情好转。

    过去,提到“经济基本面良好”或“经济保持平稳发展”,是为了鼓舞市场信心,政策措施还是在定向灌水。

    既然“健康发展”了,“病人”不需要挂盐水瓶了,甚至也不要喂药了。

    一方面,央行在今年1月2日,调整普惠金融定向降准小微企业贷款考核标准,最终释放流动性约2500亿元。

    1月4日降准,释放约1.5万亿元资金。

    1月23日又操作定向中期借贷便利(TMLF),释放流动性2575亿元。

    合计释放流动性2万亿元出头。

    另一方面,中期借贷便利MLF的趋势是收敛的,净投放额从2016年起逐年递减,截至目前,中期借贷便利MLF已经变成净回笼1.37万亿元。

    不仅如此,今年以来,央行还通过逆回购收回流动性6115亿元,几乎相当于去年全年的净回笼6400亿元。

    两者合计,净回笼约1.98万亿元。

    虽然降准和定向中期借贷便利释放了流动性,但MLF、逆回购又回笼了基本相当的流动性,其实央行已经收水了,市场也已经感受到流动性趋紧了。

    2)“金融市场预期改善”,也比2018年三次季度例会的“市场预期总体稳定”更加乐观,显然,央行对自己“稳预期”的工作成效十分满意。

    股市向上的冲动不断,也印证了央行的乐观。

    3)这次会议指出:“金融服务实体经济的质量和效率逐步提升”,与之前例会表述的“金融对实体经济的支持力度较为稳固”或“支持力度进一步增强”相比,着力点更加精确。

    1季度M2同比增长8.6%,社融和信贷余额同比分别增长10.7%和13.7%,均超出市场预期,体现了央行“宽货币到宽信用”的成效明显,对于稳定GDP增长将起到先导性拉升作用。

    4)会议强调:“稳健的货币政策体现了逆周期调节的要求”。

    2018年的三次季度例会都是:“稳健中性的货币政策取得了较好成效”,这次不仅没有“中性”一词,反而强调了“逆周期调节”。

    这也意味着,货币政策调整紧跟经济形势“因变而变”,央行对自己货币政策逆周期调节是肯定的。

    5)这次会议指出:“国际经济金融形势错综复杂,不确定性仍然较多”,相较于去年二季度的“国际经济金融形势更加错综复杂,面临一些严峻挑战和不确定性”,以及三四季度的“国际经济金融形势更加错综复杂,面临更加严峻的挑战”,形势明显缓和。

    很明显,中美贸易战接近尾声、压力大减,国际经济金融环境有所改善,严峻挑战不再。

    虽然“不确定性仍然较多”,但会议对于“国内经济金融领域的结构调整出现积极变化,但仍存在一些深层次问题和突出矛盾”这一表述没有任何变化,可以明显感到,央行大大地松了一口气。

    6)这次会议既没有沿用“稳健的货币政策保持中性”,也没有采用上个季度会议的“稳健的货币政策要更加注重松紧适度”,显然,央行认为自己的操作已经是适度的了。

    当市场传出4月1日再次降准的传闻时,央行深夜紧急辟谣。

    可见,在经济金融领域呈现“健康发展”之际,央行不希望经济金融热度过快上升,更不希望市场预期“脱轨”。

    短期来看,经济进入“健康发展”的轨道,还怎么能指望货币政策再宽松呢?

    2、货币政策不再宽松,下步动作逻辑何在?

    透过会议新闻稿,我们隐隐看到央行的几个担忧:

    一是央行近年来首次强调“注重在稳增长的基础上防风险”。

    虽然,去年以来历次会议都在强调“打好防范化解金融风险攻坚战,守住不发生系统性金融风险的底线”,但这次又专门提及在稳增长的基础上防风险,表明了两层含义:

    第一,稳增长似乎已成定局;

    第二,央行担心国人惯性的一哄而上破坏了经济的平稳运行。

    二是在去年的三个季度例会上都提到“总供求总体(基本)平衡”,这次删掉了这句话,显然,央行担心,经济供求平衡问题隐隐显现。

    首当其冲的可能就是商品住房待售面积继续下降。

    现有的待售面积仅有24678万平方米,仅相当于去年全年商品住宅销售面积的19%,而且还在快速下降。

    而今年1-3月的住宅销售面积就有25954万平米,换句话说,现有的待售面积不够一个季度卖的房。

    同时,今年一季度土地购置面积继续大幅减少,不仅比去年同期下降33.1%,而且是近几年购地面积最低值,这势必带来供求关系反转和房价上涨压力。

    三是政策会议重提:“把好货币供给总闸门,不搞‘大水漫灌’”。

    显然,央行重提闸门,意味着现在的闸门开口合适,但仍需“把好”;同时,再论大水漫灌,似有担心非议之嫌,不希望社会预期出现误解。

    因而,央行特别强调:在“保持流动性合理充裕”的同时,“广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配”。

    这既增强了宽货币政策释放空间的约束,也明确了流动性合理充裕的总基调暂时不变。

    如何操作呢?

    第一,“增强忧患意识,保持战略定力”。

    既然“我国经济呈现健康发展,经济增长保持韧性,增长动力加快转换”,严峻挑战也已不再,为什么央行要强调忧患意识,要求保持战略定力呢?

    2015年股灾以来,资本市场常现惊弓之鸟、反复无常之态,央行担心市场情绪的过度反应,影响甚至干扰决策,故强调战略定力,既是约束自己,也是统一共识,更是提前警示。

    第二,“进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调”。

    这句话的意思是:货币政策已经到位,目前不宜单兵突进,要等等其它政策跟上,再观察政策效果,防止政策叠加的溢出效应。

    第三,“坚持逆周期调节”。

    从去年三季度提出“高度重视逆周期调节”,到四季度的“加大逆周期调节的力度”,再到现在的“坚持”,可以看出,央行口风已变:不再需要加大力度了,而是继续“坚持”就好了。

    需要注意的是:逆周期调节就是反向调节,当市场“健康发展”甚至显现出“很健康”的影子时,就需要反向调节了。

    换句话说,如果房地产市场真的回暖、出现风险症兆,央行会毫不犹豫地反向调节。

    当然,目前还不到抑制楼市热情的时候。

    第四,近三个季度,会议都说“宏观杠杆率趋于稳定”,这说明什么呢?

    目前,国企、地方政府杠杆率基本稳定,但仍然需要结构性去杠杆。

    民营企业负债可控,央行提出“努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应”,意味着民营企业还是可以加杠杆的。

    虽然居民部门杠杆率从去年初的63%上升到去年11月的67%,再回落到目前的63%,上涨趋势已经止住,但仍留有空间。

    值得注意的是,个人按揭贷款增速有快速回升势头,增速从去年的-6.8%-0.8%,与今年1-2月的6.5%、1-3月的9.4%形成鲜明对照,这也印证了我们的预判:“央行仍然认为居民部门加杠杆仍有空间”。

    预计居民部门杠杆率还会缓慢地、谨慎地提升,以实现在国企、地方政府杠杆率基本稳定的前提下,支持经济稳增长。

    第五,央行依然担心资产泡沫化的风险。

    “不搞‘大水漫灌’”,大水就不会流向房地产。

    国家统计局数据显示,今年1-3月,房企到位资金同比增长5.9%,虽然比1-2月提高了3.8个百分点,但增速仍低于去年下半年的6.4%-7.8%。

    其中,银行贷款从去年4月到今年1-2月均为负增长,到今年3月才转为正增长2.5%。

    可见,央行和银保监会仍在谨慎地控制流向房地产领域的资金。

    3、楼市阳春不是盛夏,市场仍将维持横盘。

    最近,部分城市的土地市场先行升温,其楼市也出现量增价涨。

    部分城市地市楼市升温既获益于前期金融条件的改善,也受益于城市调控政策的放松。

    但是,货币政策已经反向微调,楼市还能继续升温吗?

    事实上,部分城市销售面积有所增长,多数城市销售面积仍是下滑的。

    百城商品住宅销售面积同比数据印证了这一点。

    今年前3个月,36个一二线城市商品住宅销售面积合计为6127万平米,不仅低于去年的6516万平米,也低于前年的6999万平米。

    其中,销售面积高于去年同期的有7个城市,分别是北京、广州、天津、武汉、成都、厦门和???。

    销售面积高于2017年和2018年同期的有12个城市,分别是深圳、福州、南昌、合肥、郑州、石家庄、长春、哈尔滨、昆明、银川、乌鲁木齐和温州。

    上述19个城市,仅有6个城市房价出现上涨,和历史最高值相比,涨幅最高约8%。

    有16个城市销售面积低于或约等于前两年,有一个城市低于去年但高于前年。

    销售面积下降的城市数量略少于上升的城市。

    63个三四线城市商品住宅销售面积3334万平米,不仅低于去年的4012万平米,也低于前年的4324万平米。

    销售面积高于去年同期的有11个城市,高于前两年同期的有12个城市,低于前两年的有30个城市,低于去年但高于前年的10个城市。

    销售面积下降的城市数量多于上升的城市。

    这与国家统计局公布的全国商品住宅销售面积同比下降的数据是吻合的。

    可见,“小阳春”只是少数城市的楼市回温,不代表整个市场的反转,更不是回暖。

    其实,更多城市的住房市场并没有让房企感到兴奋。

    国家统计局的数据还显示,房企土地购置面积下降33.1%,土地成交价款下降27%,购置面积处于近几年的最低位。

    土地购置价款负增长(-27%),住宅新开工面积增速也不高(11.9%),但住宅投资增速畸高(17.3%),显得十分扎眼。

    住宅投资增速为什么如此之高?

    唯一可能的原因或许是:2017年,房企开始集中回归一二线城市,投资强度变大、投资周期拉长,使得去年以来的住宅投资维持在12.3%0-14.2%,明显高于房企下沉三四线城市时期的2017年的9.4%-11.2%和2016年的1.8%-6.8%。

    房企购地大幅减弱,并不意味着房企看淡楼市,而是无地可拿。

    因为,增加土地供应的一二线城市不多,减少供应的城市不少;合意的三四线城市有所减少,有的销售不畅、有的地价居高不下。

    从数据来看,今年一季度,36个一二线城市的住宅用地成交10729万平米,同比下降-5.4%。

    其中,北京、天津、南宁、昆明、贵阳、上海、北京等13城市的土地成交明显增加。

    但武汉、郑州、重庆、济南、苏州、杭州等17个城市的土地成交明显下降,略有增加、持平或略有下降的有6个城市。

    房企集中回归一二线城市,使得这些城市的拿地窗口期迅速消失。

    更何况,抢人的城市并没有增加住宅用地供给。

    当这些城市的土地供应跟不上需求时,供需矛盾将趋于激化,哪怕是货币政策不放松,也难以压制这些城市房价与租金上涨的巨大压力。

    这也是自然资源部4月17日再次强调住宅供地实施差别化调控、“消化周期在6个月以下的,要显著增加并加快供地”的根本原因。

    但是,过去我们说过,大城市土地供给很难增加,中心区无地可供,城市更新拆迁补偿安置成本巨大,财政无利可图;外围区“摊大饼”的建设模式已被逐渐抛弃,地方政府“惜土如金”,土地供应愈加克制。

    在一二线城市抢人大战之后,楼市结构性矛盾非但没有解决,反而因土地供给不充分再度加剧,这势必导致部分城市的调控再度收紧,房企不可不防。

    长沙取消二套房契税优惠,在目前调控政策普遍趋松的环境下,抑制需求的措施显得尤为突兀。

    虽然,抑制楼市会拖累经济,但稳定的楼市正是经济“健康发展”的要素之一。

    但这却是符合“稳房价、稳地价、稳预期”以及“防风险”的调控思路的。

    在一二线城市土地供给难以增加、三四线城市有效需求缓慢释放、刺激政策不会再来、调控动作难以宽松的大背景下,楼市的总体横盘依然是预期中的结果,也是央行和中央想要的。

    结束语:

    事实上,中国经济发展新动能远不足以挑大梁,增长新亮点也只是星光点点,GDP仍在下降通道之中。

    政策的动作选择仍很艰难,在不穿透“稳增长”的底线、不突破“防风险”的上限之间,央行维持“适时预调微调”仍是最佳对策。

    4月17日,两则无独有偶的消息同时指向房价泡沫:

    央行调查统计司原司长盛松成撰文,“警惕新一轮房价上涨,防止资金再次大量流入房地产领域”。

    银保监会官网指出,“继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长”(注意:控制……过快增长)。

    时隔8个月,中央政治局会议再提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,这是警告,也是施压。

    这意味着泡沫风险始终设防,楼市调控不会远去。

    这也正符合我们的预判:“楼市会回温但不是回暖,调控会放松但不会放开”。

    尽管调控会抑制楼市、抑制投资、拖累经济,但在“经济健康发展”前景下,相信政府的战略定力是可以允许楼市压抑需求、缓坡下行,而不会再轻启“盐水瓶”了。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁 观点地产网专栏作者

    撰文:欧阳捷    

    审校:劳蓉蓉



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