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    观点指数研究院 ?

    天天好彩246 正版资料 www.t8rd.net 2019-04-30 22:53

  • 在寻求话语权的过程中,规模的扩大一定程度上降低了销售权益比例;权益比例最低的Top20至Top30之间的房企,也正好处于规模诉求最为强烈的阶段。

    观点指数发布的2019年1-4月房企权益销售金额TOP100榜单显示,今年前4月,TOP100房企实现23540亿元的权益销售额,环比前3月增长了43.7%,略低于全口径销售额45.9%的增速。

    若分梯次来看,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企权益销售额占比值,均稍逊于全口径销售额占比值;而5个梯次的平均权益比例分别为0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。这更进一步证明,在寻求话语权的过程中,规模的扩大一定程度上降低了销售权益比例;权益比例最低的Top20至Top30之间的房企,也正好处于规模诉求最为强烈的阶段。

    数据来源:观点指数整理

    在2016年、2017年前后,由于核心城市地价的迅速上涨,许多房企不得不采取合作的姿态,与他方合作拿地;而在规模追逐的过程中,为了把握进入新城市的机会,更促使它们不断扩大合作半径。由此,房企的合营、联营公司逐渐增多,总体的项目权益也随之降低。

    但房企运营的终极目标还是实现利润,合作项目数量的上涨,必然不利于企业周转效率的提高,以及净利润的结转。

    此前相关机构统计数据显示,全国发布2018年年报的40多家房企中,70%的企业利润额明显上涨,其中A股企业平均利润额上涨22.6%,但净利润率平均为10.8%,却比2017年的11.3%有所下降。

    营收的上涨一定程度上来源于此前两年较热的房地产市场,而净利润率的下降,除了各项成本费用的增多之外,还与项目权益比重的降低有关。

    目前部分房企已意识到项目并表的重要性,某千亿房企甚至提出了原则上杜绝合营、联营的想法。过去一年,该房企毛利率、净利率有所下降,存货周转率也从0.58降到0.47,净负债率则不断走高。另有一家房企也提及并表项目要达到八成的目标。

    加强项目的控制权,能给销售回款提供助力,增加货币资金的储量。这在调控持续的大环境中,显得尤为重要。

    在房地产开发到位资金中,3月份房企的定金及预收款累计为1.23万亿元,同比增长10.5%;个人按揭贷款累计为5645亿元,同比增长9.4%;增速较2月份均有上涨。而两者之和占总体到位资金的比例为46.08%,环比2月份的44.19%有所提高。

    假若将定金及预收款、个人按揭贷款,作为窥探房企的回款情况的指标,那从中可以发现,房企正在努力通过自身周转获取资金,并取得了一定的成效。

    数据来源:国家统计局、观点指数整理

    但仅依靠经营现金回流还远远不够,对外融资也必不可少。

    观点指数重点监测40家房企的融资数据显示,2019年4月份,国内房企计划新增融资总额总计约人民币884.6亿元。其中美元债金额所占比例最大,为55.28%,合计72.7亿美元;而中期票据、公司债则分别占比9.16%、7.46%。

    数据来源:观点指数综合整理

    值得注意的是,本月份,美元债的平均利率为7.8%,虽相比以往有所降低,但相对于其他融资方式来说,仍是“昂贵的金钱”。于是,除了中期票据、公司债之外,低成本的配股融资仍在持续,许多房企宁愿通过折价的方式,也要从股权融资中获取真金白银。

    显然,为了获得项目营运资金和偿还债务,房企在“外借”与“内生”中找到杠杆平衡,配股融资不失为一种相对合适的选择。但事物总有两面性,股权融资会在一定程度上摊薄股东的持股比例。

    审校:劳蓉蓉



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