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  • 肖中王论坛:碧桂园卫冕与分化的格局 2019中国房地产卓越100榜重磅发布

    观点指数研究院 ?

    天天好彩246 正版资料 www.t8rd.net 2019-03-19 14:58

  • 2019年3月19日,观点指数研究院在“2019观点年度论坛”现场正式发布“2019中国房地产卓越100榜”,评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

    如人饮水,冷暖自知。2018年的房企们,一改往年的狂奔节奏,在资金、土地的周转腾挪中展现出了另一番姿态。

    这一年,行业的集中度进一步提升。尽管总体发展增速放缓,但头部企业集聚的资源优势,依然使其销售、土储、融资规模得以持续推进,“强者恒强”的事实仍未改变。而中小型房企面对分化的局势,在业绩爬梯的同时,则逐渐重视团队、产品力的驱动因素,并注重“多元”。

    虽然处于不同的生存状态,但面对降杆杠、稳楼市的调控基调,各梯次的房企却不约而同地提出了“高周转”,以便利用回款来弥补部分资金需求。

    年内昂贵的真金白银,已使得房企们不得不利用各种方式,拓展资金来源。正如前后相继的港股上市潮、继续推进的地产金融化、为项目引入合作者等等,多种形式的加持之间,记录着每一幕的得失与取舍。

    见证过往,2018年业内经历的一切,都在推动着中国房地产的向前发展,车轮碌碌前行,我们还需要在接下来的时间里,去判断哪些战略、哪些模式更加合适、更加优秀。

    2019年3月19日,观点指数研究院在“2019观点年度论坛”现场正式发布“2019中国房地产卓越100榜”,盘点2018年度中国地产界最具有代表性的企业表现,评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

    碧万恒再夺前三,销售、权益、货值成取胜之匙

    继去年反超万科首次加冕之后,今年的卓越100榜中,碧桂园再次位列榜首。2018年,碧桂园公布了5018.8亿的权益销售成绩单,而流量销售额也跨过了7000亿门槛。规模的再次提升,助力其在营运指标上获得高分值。

    纵观2018年的碧桂园,农业与“机器人”也围绕其地产主线展开。年内除了展示该两项业务的进展成果外,它还进行了新业务版块人员架构的调整。这在一定程度上体现了其推进新业务的执念,也间接助推了碧桂园在此次卓越100榜中,管理指标、品牌指标上的较高得分。

    而提起多元化,万科则颇有发言权;年初总裁之位的顺利交接,让其年内的发挥依旧稳定。除了实现6069.5亿的销售额之外,一年下来,万科收购凯德旗下20个购物中心、揽下太古冷链物流资产包、推进万村计划、将物业服务升级为主营业务等动作,赚足了市场的眼球。

    与碧桂园、万科不同,恒大能稳住卓越100榜前三位置的关键,在于其销售权益比例的高企,以及巨额的货值。两者为其营运指标增色不少。

    过去的2018年,恒大取得流量销售额5513.4亿的战果,踩线完成销售目标。而在权益销售榜单中,恒大则以5238亿的体量位居首位。由此看来,虽然眼下房企之间的合作开发已成趋势,但恒大仍然保持着95%左右的权益销售比。

    在土储上,恒大继续着“规模+效益”的增长策略,仍在降低土储的总规模。2018年中期,其总土储约3.05亿平方米,虽相比上年末的3.12亿平方米略微有所减少,但依然是个巨额的“粮仓”。庞大的土储量叠加逐步回归一二线、均价不断上涨的因素,恒大的货值也必然水涨船高。

    TOP10阵容稳中小变,中小型房企换档产品驱动力

    除了金字塔顶端稳定的碧万恒,此次卓越100榜中,TOP10的主体与去年相比,也只有小幅度的变动。其中,融创、保利紧随前三甲,依然保持在第四、第五的位置;而中海、华润、龙湖、绿地、新城则往后依次落位。

    总体看来,要想在TOP10中争得一席之地,销售规模就必须达到2000亿的量级,这相比于去年TOP10的门槛,已提升了37.18%。叠加历年十强阵容的稳定性情况,我们可以发现,房地产行业的集中度走向仍未改变,强者恒强依旧是不变的真理。

    而与大型房企拥有集聚的资源优势不同,中小型房企似乎正处于另一种稍显不同的生存状态。

    榜单中,各分数梯次的房企数量占比,大多呈现往下递增的趋势,而48分就像是一个临界点,将整体划分成几乎同等数量的两大阵营。相较于大型房企,中小型房企名次间的分差更小,排名的竞争也更为激烈。

    与以往一样,营运指标是房企排名的基础,而其他指标则决定着分数的上限。在TOP20以下的部分梯次中,有一些房企因为获得较高的管理、品牌、商业模式等分值,从而取得排名上的领先。这在某种程度上说明,中小型房企的竞争力已从单纯的规?;в?,开始加入团队、产品力的驱动因素。

    千亿扩容解码,规模与利润的进与退

    虽然“规模”已不是房企竞争的唯一决胜法门,但行业仍将“千亿”作为考量开发商实力、寻求话语权的标尺之一。而细细看来,规模与利润仍如鱼和熊掌一般,不可兼得。

    据观点指数统计,此次卓越100榜的29家千亿上市房企中,净利率大部分位于10%至20%的区间内,而低于10%的有9家,超过20%却只有3家。

    再者,2018年末,这29家上市房企的毛利率、净利率、净资产收益率、资产负债率的均值分别为27.46%、13.24%、14.04%、79.96%;而新晋级的千亿房企,各项数值则分别为26.55%、10.41%、11.97%、81.22%。这说明房企在进击千亿的过程中,利润已为规模做出了一定程度的让步;与此同时,略高的资产负债率,也在为规模做铺垫。

    为了实现整体销售规模的快速增长、降低资金的周转压力,部分房企采取了合作开发的模式,作为分散风险的护城河。

    在2018年的千亿新兵中,大约有3家房企自2016年起,合作项目大幅增加,以致销售权益比从90%降至目前的70%以下,摊薄了股东应占净利润的比例,以此换来近三年约61%的业绩复合增长率,并由区域深耕向全国布局转身。

    土储继续分化,谁言“小年”少补仓?

    一般认为,在市场低点时坚持土地投资,在高点时利用已筹谋的“粮草”加快推货节奏,才是房企发展的正确打开方式。去年面对调控常态化的房地产市场,拥有规模优势,现金流相对充裕的房企就迎来了“广积粮”的时机,这使得土地资源进一步流向头部房企。

    过去的2018年,新增土储TOP100中仍有一半以上集中在TOP10房企手上。此次的卓越100榜中,权益土地储备规模位列前十的,也依旧是那些龙头房企的面孔。而在权益货值榜中,体量过万亿元的已达到8家,TOP10权益货值总计同比去年增长了45%。

    这些土储记录的保持者,除了依靠招拍挂的方式之外,更少不了收并购的助力。尽管基于资金成本的考虑,房企的收并购并没有往年踊跃,2018年国内收并购成交宗数同比也下降了近三成,但总体来看,金额较大的交易仍有不少。

    昂贵的金钱,融资难关下房企的内外兼修

    2018年,银行放款渠道与方式得到进一步规范,房地产外债资金用途也受到限制,叠加“房住不炒”以及限价限购的市场环境,许多房企在辗转运营中,顿觉囊中羞涩,不得不在融资上下功夫,为自身输血。

    这一年,内地企业赴港IPO募集金额为2737.63亿港元,其中房地产及物业管理公司募资172.71亿港元,仅次于TMT、交通及基础设施、金融及服务等行业,与热度不减的生物科技领域处于伯仲之间。

    查看赴港上市的企业名单,有部分房企也位列于此次的卓越100榜中,包括已经登陆资本市场的正荣地产、弘阳地产、美的置业等,以及还在排队静候的中梁控股、海伦堡等。

    地产业务之外,为了拓展利润增长点,增强物业板块的独立性与融资能力,开发商旗下的物业公司也纷纷赴港敲钟。据观点指数统计,2018年,雅生活服务、新城悦、佳兆业物业等5家物业管理公司,共通过IPO募资约59亿港元。

    但无论如何,对外融资过程中的高举高打,总会降低房企抵御风险的能力;促进资金回流,才是面对下行周期的“王道”。在这一年里,碧桂园、首创置业、华发股份、当代置业等不同规模层次的房企,都先后提出了“高周转”计划,力争用自有资金去拉动公司运转,增强内生性动力。

    城市群时代,房企的布局选择题

    对于许多开发商来说,鸡蛋不能放在同一个篮子里,于是他们更倾向于不同能级城市的布局,而随着“城市群”与“都市圈”概念的兴起,房企们也逐渐不再着眼于一城一池,而是整个区块,享受由核心城市辐射开来的光晕,带来的与周边城市的协同效应。

    除了碧桂园、万科、恒大、华润、富力等以大湾区为大本营进行全国扩张之外,诸如龙光、佳兆业、时代中国、越秀地产、合景泰富、奥园、敏捷等,也都凭借地缘优势,在深耕大湾区的同时,逐渐辐射布局到周边城市。

    从卓越100榜企业的布局可以看到,2018年上述各房企在湾区都有扩围的动作。1月份佳兆业首入阳江、3月份卓越进驻佛山、6月份龙光时隔五年重入东莞、7月份奥园首入江门鹤山……凡此种种,都是例证。

    而在另一个城市群,长三角也是房企布局的焦点。例如新城控股,其年内共拿下164幅地块,当中长三角地块数量占比就高达一半左右;绿地控股去年揽地118宗,也有34.45%位于长三角,且区域内多个城市皆有落子。

    除此之外,拥有雄安新区助力的京津冀地区,以及成渝城市群、中原城市群等,也都是房企较为深度铺排的圈子。正如华夏幸福、荣盛发展之于京津冀,金科、蓝光之于成渝,建业、正商之于中原等,各路人马各占地利。

    审校:欧阳颖



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